Jak si Poláci vybírají byty? Vedou se nejen cenou a oblastí, ale také komunikací s centrem města.

Poptávka na trhu s bydlením je v současné době vyšší než produkce developerů a byty se prodávají ve fázi díry v zemi. Zároveň na cestě k rozhodování o koupi konkrétní nemovitosti lze Poláky snadněji přesvědčit, aby překročili cenové limity předpokládané na začátku, než aby změnili umístění svých snů - pokud to není na lépe propojeném místě. Jaké další závěry lze vyvodit z poslední zprávy o trhu s nemovitostmi v Polsku?

Na konci roku 2017 bude zveřejněna zpráva o transakcích s nemovitostmi v Polsku, připravená poradenskou společností REAS specializující se na záležitosti spojené s trhem s bydlením a OBIDO - platformou pro klienty primárního trhu s rozsáhlou databází rozhodovacích procesů, která probíhá mezi vzhled přemýšlení o koupi bytu a podepsání smlouvy s developerem. Autoři analýzy však odhalili první pozorování a závěry již na podzim.

Byt pro sebe nebo k pronájmu?

Mezi kupujícími bytů lze identifikovat dvě základní skupiny: lidi, kteří kupují bydlení pro sebe nebo své příbuzné a investory. Jak potvrdil výzkum, v první skupině - bez ohledu na to, zda jednáme s rodinou, pár bezdětných nebo jediný - omezené finanční zdroje (nákup v 73-77% financovaných úvěrem) jsou doprovázeny očekáváními souvisejícími s největší možnou oblastí. Zejména rodiny s dětmi hledají častěji byty umístěné dále od centra a méně příznivé propojené, ale prostorné, což poskytne všem členům domácnosti pohodlný životní prostor.

Investoři, tj. Lidé, kteří plánují koupit byt k pronájmu, financují takové transakce v průměru pouze v 43 procentech. - což je čitelné, tento typ investice je investice s přebytkem kapitálu. Kupující v této skupině hledají současně trochu jiný typ bydlení než ostatní. V první řadě věnují větší pozornost poloze nebo snadnému cestování do centra města, větších univerzit nebo obchodních čtvrtí. Tyto faktory jsou zásadní pro přitažlivost nabídky pronájmu bytů, a tím i pro financování investice.

Kdo kupuje studiové byty?

Jednopokojové byty, ze své podstaty nepříjemné, i přes relativně nízké transakční ceny nejsou příliš populární. Charakteristicky se o ně nezajímají jen rodiny (2 procenta kupujících) nebo páry (8 procent), ale i jednotlivci (25 procent). Největší část rodin rozhodujících o koupi bytu si vybírá 3-pokojové (50%) nebo 4-pokojové (30%) byty, většina párů volí dva (50%) nebo tři pokoje (38%) a většinu dvoulůžkový pokoj pro dva pokoje (61%).

Studia jsou proporcionálně nejčastěji vybírána investory - 36 procent. z nich se rozhodnou umístit kapitál do 1pokojového bytu k pronájmu. Hlavní oblastí zájmu lidí z této skupiny jsou však 2-pokojové byty, atraktivnější v očích potenciálních nájemců a relativně levné (nízká kupní cena).

Preferovaný počet pokojů podle prohlášení o nákupu na primárním trhu v září 2017 (agregace pro Varšavu, Krakov a Vratislav).

Jak se Poláci rozhodnou koupit byt?

Vědci z OBIDO sledovali rozhodnutí o koupi konkrétního bytu. Výsledky ukazují, že na jedné straně je snazší přesvědčit potenciálního zákazníka, aby překročil předpokládané cenové rozpětí, než změnit umístění na jiné - v jeho očích méně prestižní (např. Varšavský Grochów místo Saska Kępa, Wola místo Śródmieście). Tato tendence je však patrná zejména u lidí silně vázaných na konkrétní okresy a se silnějším portfoliem. Jiní v praxi umožňují změnu preferovaného umístění na jiné, pokud se ukáže, že navrhovaný byt je cenově atraktivní a (a co je nejdůležitější) dobře propojený s centrem nebo jinými důležitými částmi města pro klienta (akademická, obchodní čtvrť atd.).

Pro ilustraci autoři studie představili autentický případ ženy z Varšavy, která hledala rodinný dům. V první vlně (konec dubna 2017) definoval následující parametry prohledávané nabídky: cena až 400 tisíc PLN (na půjčku), velikost od 55 m 2, min. 3 pokoje se samostatnou kuchyní, umístění z prvního patra nahoru, umístění: Śródmieście, Wola, Ochota s dobrým přístupem do centra.

Během analýzy nabídek, které jí byly předloženy, žena postupně upravovala své preference. Nejprve (asi po 2 týdnech) začala umožňovat život na druhé straně Visly, i když jen s dobrým přístupem do centra města. Poté (další 2 týdny později - na konci května) začala zvažovat byty v přízemí a byty s kuchyní otevřenou do místnosti.

Nakonec se klient rozhodl koupit byt o rozloze (54, 53 m 2 ) a výhodnější cenu (385 tis. PLN), který se však nachází v přízemí (ale se zahradou), s kuchyní otevřenou do obývacího pokoje a především jinde města - na jihu Pragy Południe místo Śródmieście, Ochoty nebo Woly. Rozhodující roli při vzdávání se prestižních hodnot tradičně spojených s levobřežní Varšavou bylo zde skutečné rozšíření funkčního centra města do části Prahy a vynikající dostupnost do centra města.

Jak vývojáři inzerují byty?

Na základě podrobné analýzy procesu nákupu bytů vývojáři mění způsob reklamy bytů, které nabízejí, a především specifikují reklamní sdělení a přesně uvádějí výhody jednotlivých sídlišť nebo bloků v očích hypotetických příjemců:

• V případě menších bytů kladou důraz na investiční hodnoty (např. Dobrý přístup; klíče k okamžitému vyzvednutí; možnost zakoupení dvou sousedních studií s možností jejich propojení do dvoupokojového bytu nebo jejich opětovného rozdělení na dva), v případě větších bytů - rodinný prostor (terasa, zahrada), zelené plochy, dětské hřiště; příznivá cena za byt se specifickým, prezentovaným plánem - ne abstraktní cena za m2).

• Jasně zdůrazněte odhadovanou dobu jízdy do centra nebo stanice metra, zejména spolehlivou železniční dopravou.

• Místo malých jmen velkých okresů (např. Białołęka - navíc spojených s poruchami měst, špatnou sociální infrastrukturou a sítí služeb atd.) Fungují užší (např. Annopol - název se odráží také ve jménu tramvajové zastávky a jednoho z nákupních center, což usnadňuje umístění nabídky na mapě Varšavy a naznačuje snadnost cestování).

Kategorie:

Doporučení